Brutális turistatömegek érkezhetnek Budapestre a következő években, de vajon hol szállnak majd meg? Hazánkban is fellendült a turizmus, folyamatosan növekszik az ideutazók száma, a hotelpiac azonban csak az elmúlt néhány évben kezdett magához térni, így kérdéses, hogy a jelenlegi kapacitásokkal vajon mennyi utazót tudunk még befogadni. A piac érdekessége, hogy bőven lennének befektetők, fejlesztők, akik akár most is belépnének erre a területre, a gond viszont az, hogy Budapesten lényegében elfogytak a jó lokációban lévő, szállodafejlesztésre alkalmas telkek. A jelenlegi helyzetről és a lehetséges megoldásokról, Erdei Bálintot a RedWood Real Estate Holding vezérigazgatóját kérdeztük.

Többek között Önök fejlesztik a VI. kerületben épülő Hard Rock Hotelt. Milyen most egy hotelfejlesztés és milyen a szállodaipar helyzete jelenleg a kereskedelmi ingatlanok piacán?

Ahhoz, hogy érthető legyen a mai helyzet, vissza kell menni majdnem a 2008-as időszakhoz, és megnézni, hogyan jutottunk el ide. 10 éve a tőke és a felvevőpiac hiánya miatt, megállt és elkezdett összezsugorodni a piac, nagyon sok szálloda fizikailag is, pénzügyileg is csődbe ment. A bankok átvették a szállodákat, a legnagyobb szállodafinanszírozó a CIB Bank volt akkor talán, több mint 20 szállodát üzemeltettek. Ez nagyon rányomta a bélyegét a szállodafejlesztési piacra. A szállodákról tudni kell, hogy az egyik legvolatilisebb az ingatlanfejlesztések közül, mert nagyon sok olyan faktor hat rá, ami azonnal megváltoztatja a számokat. A turizmus növekedése vagy csökkenése, az aktuális gazdaságpolitikai helyzet azonnali hatást gyakorol a szállodákra, ezeknek az ingatlanoknak jellemzően ugyanis nem hosszú távú bérleti (lease) szerződéseik vannak, mint például egy irodaháznak.

A válság előtt olyan mennyiségű pénz volt, valamint olyan kevés lehetőség, hogy örömmel finanszírozták a befektetők a szállodákat, 2008 után viszont nem voltak új fejlesztések.

Igen, 2008 óta csak kisebb fejlesztések voltak, a nagy nemzetközi szállodaláncok 10 évig nem is jöttek be a magyar piacra. A szállodaiparban nagyjából 15-20 éves ciklusokban lehet gondolkodni, aminek a felfutása nem olyan régen indult be Budapesten, tehát bőven van még hátra belőle. Ez az egyik ok, ami miatt ma már a bankok is hajlandóak szállodákat finanszírozni, a másik, hogy a turizmus extrém módon, évről évre nő Budapesten. A harmadik, hogy mivel 10 éve nem volt érdemi fejlesztés ebben a szektorban, szükség van friss termékekre a piacon, a régiek megújítására, illetve teljesen új irányok behozatalára. A szállodaiparban történt egy általános változás, ami a hagyományos szállodák felől tereli az izgalmasabb, élményközpontú szállodák felé a keresletet. Viszont azt gondolom, hogy a karakteres tematikus hotelek csak néhány százalékot fognak kitenni a teljes kínálatból, és már nemcsak a fizikai szállásadásról szólnak, hanem próbálnak egy élményfaktort belevinni.

Miben tudnak mást nyújtani ezek a tematikus hotelek?

Olyan kiszolgálás van, olyan környezetet teremtenek, ami kiszakítja a vendégeket a mindennapokból. Tematikus hoteleknek a szálloda funkcionalitásán túl, a vendég jó hangulatát kell fenntartania a nap minden napszakában. A vendégek összes érzékszervére hatniuk kell, hogy a pozitív meglepődés, élményfaktor ott legyen, valamint programokat kínálni számukra. A közösségi terek egyre fontosabbak, hiszen a vendégek kevesebb aktív időt töltenek a szobában.

A fejlesztőnek is ki kell szakadnia a megszokott gondolatokból, hogy a fenti célokat elérjék. A szállodapiac talán a legdiverzifikáltabb az ingatlanok közül, egy irodaháznak a mai napig is funkcionálisnak kell lennie és bár egy kis dizájnnal megbonyolítják, de túl nagy variáció nincs közöttük. Minőségben, műszaki tartalomban és színvonalban természetesen igen. A szálloda ennél sokkal komplexebb terület, mert vannak kisebbek, nagyobbak, full service, select service, lifestyle szállodák, nem lifestyle szállodák, tematikus, butique és ezeknek a kombinációja szinte végtelen. A fejlettebb piacokon, Nyugat-Európában vagy az USA-ban, már nem a csillag szerinti besorolásokat használják, mert az nem írja le jól a kategóriákat. Megjelentek brandek a csillagok között is, amelyek jobban szegmentálják ezt a piacot.

Budapesten mi az a kategória, ami a fejlesztő vagy az üzemeltető szempontjából a legjobb megtérülést hozza?

Minden kategória jó lehet, csak a megfelelő helyszínt és bekerülési költséget kell hozzárendelni. A lényeg, hogy egy adott területre, ingatlanra, telekre milyen fejlesztést hoznak létre. Lehet nagyon jó a koncepció, ami az adott helyszínen működik, vagy ha mellélőnek, és adott esetben egy nagyon jó helyszínre egy 3 csillagos szállodát fejlesztenek, ami elbírná az 5 csillagot, vagy a luxuskategóriát is, akkor nem biztos, hogy a legjobbat hozta ki a fejlesztő a területből. Ahogy a Monopolyban, az életben is az nyer hosszabb távon, aki a drágább területeket megveszi, előbb-utóbb ugyanis be fog lépni oda valaki, és akkor fizetnie kell.

Ha a külföldi turisták Prágába, Bécsbe, meg Thaiföldre mennek, nem Budapestre, és mindig úgy dobnak, hogy a Váci utcába soha nem lépnek be, akkor hiába a drágább terület.

Így van. Nem azt mondom, hogy csak a luxusszállodák lehetnek jó befektetések, a piac folyamatosan változik, generációfüggő és a fiatalok körében egyáltalán nem biztos, hogy a luxustermékek vezetik a listát. A 2007-ben elindított saját fejlesztésünknél is egy év alatt annyira megváltozott a piaci környezet, hogy az üzleti terv, amit felállítottunk, 2008. év végére megvalósíthatatlanná vált. Akkor egy 4 csillagos select service szállodát terveztünk, ki is választottuk az üzemeltetőt, és a szerződés aláírása előtt voltunk. Egy bizonytalan piacon, egy ilyen nagy beruházást, új terméket nem mertünk volna elindítani, ami jó döntésnek is bizonyult, mert a szállodaipar 2015-ig betegeskedett. Helyette volt időnk 2008 és 2015 között kigondolni, hogy mi lenne a legideálisabb, végigmentünk rajta, hogy 3 csillag, 3,5 csillag és így tovább. Végül arra jutottunk, hogy az igazi költségkülönbséget egy 3,5 és egy 5 csillagos szálloda között, elsősorban a belső berendezés és az addicionális szolgáltatások adják. Nálunk a 3,5 csillag nem adott annyival több szobát, amiért megérje ezt a kategóriát fejleszteni, ezért mozdultunk el a 4 csillag fölé.

Hol van a különbség egy szálloda és egy lakóház fejlesztése között?

Mindegyiknek megvan a nehézsége, egyikre sem mondanám, hogy egyszerű, de most már egyértelműen megvan az összehasonlítási alapunk, és látjuk, hogy a lakófejlesztés a legkevésbé komplex, az irodaház egy fokkal nehezebb, de a szálloda még annál is nehezebb két fokkal. Annyira bonyolult és annyira sok minden kell egy szállodafejlesztéshez, hogy a kereskedelmiingatlan-fejlesztésnek egyértelműen a csúcsa, főleg ha egy 4+ vagy 5 csillagos lifestyle hotelt fejlesztünk. Egy szállodaigazgató azt mondaná, hogy egy hotelben minden megtörténhet, és meg is történik, ugyanis emberek lakják. Egy szálloda a funkcionalitásában lefedi majdnem az egész ingatlanfejlesztési területet, és ezt profitábilisan és funkcionálisan meg kell tervezni, hogy működőképes legyen.

Szállodát fejleszteni sokkal drágább, mint egy lakó- vagy irodaprojektet?

Egyértelműen igen. Az ingatlanfejlesztői hozzáállás is egy kicsit más, mert egy szállodát többnyire hosszú távú használatra és nagy igénybevételre terveznek. Ebből adódik, hogy a beépített anyagok és a beépítés minősége sokkal magasabb kell hogy legyen, mint egy olyan ingatlannál, ahol esetleg 10 év után teljes fit-out (belső kialakítás) vagy struktúrális átalakítás történik. Egy szállodánál folyamatos üzem van, a vendégek élményfaktora, hogy mit látnak, mivel találkoznak, nagyon fontos szempont, ami pedig igazán drágává teszi az ingatlanfejlesztést. Úgy is megfogalmazhatnám, hogy a kabátot úgy kell ráadni, hogy az jó legyen, tartós legyen, értékálló, de közben divatos is maradjon. Ezeknek a metszeteknek a megtalálása nemcsak a tervezés, hanem a kivitelezés és fenntartás során is rendkívüli szempontok.

A szállodáknál is vannak energiahatékonysági célok?

Vannak, attól függ leginkább, hogy a fejlesztő megtartja, vagy értékesíti az ingatlant. Mi a hosszú távú tartásban gondolkodunk, emiatt még inkább előtérbe kerül, hogy energetikailag hatékony legyen az épület, különben a profit rovására menne.

Nyilván a befektetett összeg egy energiahatékony épület esetében nagyobb.

Így van. Folyamatosan számoljuk, hogy hol éri meg energiahatékonyabb épületbe fektetni, olyan gépészeti rendszereket megvásárolni, ami egy számolható időtávban visszajön.

A befektetők részéről van érdeklődés hotelvásárlásra?

Az utóbbi két évben folyamatos érdeklődés van a projekt körül akár jelen fejlesztés közbeni állapotában is. Budapest most a szállodafejlesztés szempontjából rengeteg potenciált rejt, külföldi befektetők özöne jön és keresi a szállodafejlesztési lehetőségeket, ugyanakkor a kockázatokat is mérlegelniük kell. Kívülről nagyon vonzó ez a terület, de ha megnézzük a valóságot, hogy hány szálloda épül, a kettő nincs egymással párhuzamban.

Ennek mi az oka?

A körúton belüli területek felértékelődtek a szállodafejlesztésben, ugyanis ide koncentrálódik a turizmus nagy része, emiatt itt sokkal izgalmasabb, értékesebb és hosszú távon valószínűleg jövedelmezőbb projekteket lehet megvalósítani. Az első ok, hogy sok fejlesztési lehetőség nem érhető el a piacon, a foghíjtelkek nagyjából beépültek a válság utáni időszakban, az épületek tulajdonosi szerkezete nagyon inhomogén. Látjuk, hogy egy régi bérházban vagy egy Andrássy úti palotában nem egy tulajdonos van, hanem szétaprózódott tulajdoni hányadok, amelyeknek a felvásárlása nem egyszerű mutatvány és időigényes is. Ráadásul igen költséges. Aki hotelben gondolkozik, nem is néz meg olyan lehetőségeket, ahol nem tud 100 százalékban egyben megvásárolni egy épületet. Az sem mindegy, hogy mekkora az épület. Jellemzően Budapesten egy épület nem elégséges egy szállodafejlesztéshez, tehát hatványozódik a probléma, mert jellemzően 2-3 épület összenyitása tudja azt a nagyságrendet megadni, amivel egyáltalán érdemes foglalkozni, főleg külföldi befektetőként. Persze ebben is megvannak a szegmensek, de ha valaki a nemzetközi brandekben gondolkozik, 120 szoba alatt nem is vág bele.

A költségek is emelkedtek. Ez hogyan befolyásolta a szállodapiacot?

A telek és kivitelezési árak most nagyon elpattantak a korábbiakhoz képest, ez egyben a második ok, ami a kevés fejlesztést magyarázza. Az áremelkedést ugyan valamelyest lekövette a bevételi oldal, a gond, hogy ez nagyon sérülékeny, ha a világban történik egy korrekció, az a turizmusra is ki fog hatni, onnantól kezdve a szobaárak elkezdenek csökkenni, de a bekerülési költség fix, így nem lehet visszamenni az eladóhoz vagy a kivitelezőhöz és újratárgyalni a feltételeket. A harmadik és a legfontosabb ok az építőipari kapacitáshiány és a magasabb árak. Ma ha megnézzük, hogy mennyi a telek, mennyiből és mikorra lehet megépíteni, milyen kockázatok vannak, felborul az egész képlet, és nem jön ki az Excel-tábla. Egyértelmű a belépési korlát a hazai szállodapiacon. Előnyben vannak akik még időben vásároltak területet, időben lekötöttek kivitelezői kapacitásokat és időben meg tudtak állapodni megbízható, jó hírnevű üzemeltetőkkel, ugyanis nekik megvan az esélyük projektjük megvalósítására és ezáltal be tudnak lépni a mostani piacra sokkakkal ellentétben.

Aki most kezd szállodafejlesztésbe annak magasabb kivitelezési költségekkel is kell számolnia, mint annak, akinél már folyamatban van az építkezés. Így még megéri beszállni?

Mivel 10 éve nem voltak jelentős fejlesztések a budapesti piacon, olyan friss és új termékekkel lehet kijönni, ami középtávon versenyelőnyt adhat. Beruházásukat most indítók, jóval magasabb költségszinten tudnak belépni erre a piacra. Vagyis, ha árazásról van szó, az új belépők versenyhátrányban lesznek. Ha a jövőben értékesítenének, bekerülési költségük alá értelemszerűen nem akarnak menni, ez alulról megtámaszthatja a megépült szállodák kínálati árát. Ezért is gondolom, hogy a budapesti szálloda ingatlan árak drasztikusan fognak emelkedni. Emellett amikor árazásról van szó a szállodai szobáknál, az újak megint nem lesznek annyira flexibilisek, mert a bekerülési költségek miatt egy bizonyos hozamszintet biztosítaniuk kell, vagyis a napi árazásnál megint versenyhátrányba kerülhetnek. Vagy nézzük a másik oldalát: extra profitot biztosítanak azoknak, akik korábban léptek be a piacra, mert a hasonló kategóriájú szállodák megtámasztják alulról azt a napi szobaárat, amit el fognak érni. Ez egy nagyon kellemes helyzetet teremthet a piacon. Emiatt gondolom, hogy a bent lévők folytatják a fejlesztéseiket, az új belépőknél pedig kérdéses, hogy most van-e a legjobb beszállási pont a piacra.